A Reforma Tributária finalmente saiu do papel e já tem data marcada para começar a impactar o bolso de quem vive de aluguéis de imóveis.

A partir de 2026, entra em vigor a Lei Complementar nº 214/2025, que inaugura um novo modelo de tributação no Brasil. Imóveis de qualidade para arrendar

Com isso, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará também a recolher IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Imóveis de qualidade para arrendar Consultoria Imposto Renda

Essa mudança marca uma das transformações mais profundas no mercado imobiliário das últimas décadas, afetando diretamente investidores, famílias e pequenos proprietários que utilizam a renda de aluguel como principal fonte de sustento.

Mesmo com um período de transição até 2033, os efeitos serão sentidos já no início da cobrança, em 2026, e devem alterar de forma significativa a rentabilidade de quem investe em imóveis para locação.

Como funciona a nova tributação de aluguéis na Reforma Tributária

Atualmente, a tributação de aluguéis para pessoa física ocorre apenas pelo IRPF, de acordo com a tabela progressiva do imposto. Já as empresas do setor imobiliário pagam uma carga mais ampla, com ISS, PIS e Cofins. Consultoria carreira Imóveis de qualidade para arrendar

A partir de 2026, esse cenário muda. A Reforma Tributária estabelece que pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil passarão também a recolher IBS e CBS sobre os valores recebidos.

Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% dentro do ano será enquadrado automaticamente nas novas regras.

IBS e CBS: os novos impostos que vão incidir sobre locações

Os dois pilares do novo modelo tributário são:

 • IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): administrado por estados e municípios;
 • CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): administrada pela União.

Eles substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins e, pela primeira vez, também passarão a incidir sobre aluguéis de imóveis e, em alguns casos, sobre a venda de propriedades.

Período de transição: quando começa a cobrança?

O cronograma será escalonado:

 • 2026 e 2027: início da cobrança com alíquotas simbólicas;
 • 2028 em diante: aumento gradual das alíquotas, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
 • 2033: consolidação do sistema, com extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e CBS.

Ou seja, o impacto para quem recebe aluguéis será cumulativo ano a ano, até que a transição esteja completa.

Redutores e benefícios previstos em lei

Para suavizar o impacto, a legislação criou algumas reduções:

 • 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais;
 • Redução de R$ 600 por imóvel residencial na base de cálculo;
 • 50% de redução na tributação da venda de imóveis;
 • Benefício especial para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, que poderão ter como referência o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.

Ainda assim, para quem hoje paga apenas IRPF, a carga tributária será maior.

E como fica a tributação da venda de imóveis?

Além da tributação de aluguéis, a venda de imóveis também será impactada. A alienação onerosa passará a ser tributada por IBS e CBS, ainda que com 50% de redução na base de cálculo.

Isso significa que, além do ITBI e do IR sobre ganho de capital, os vendedores também terão de recolher os novos tributos.

Para quem pretende comprar ou vender imóveis, o prazo até o fim de 2026 representa uma janela estratégica de oportunidade para aproveitar regras mais vantajosas.

Locação por temporada terá carga tributária maior

Imóveis alugados por temporada (contratos de até 90 dias), como os ofertados em plataformas como Airbnb e Booking, terão tratamento diferenciado.

Nesses casos, a locação é equiparada a serviços de hospedagem, com redução de apenas 40% da base de cálculo. Na prática, isso torna a carga tributária mais pesada para quem investe em imóveis de curta duração.

Impactos esperados no mercado imobiliário

A tributação de aluguéis na Reforma Tributária deve gerar efeitos imediatos:

• Possível aumento no valor dos aluguéis, já que muitos proprietários podem repassar parte da nova carga ao inquilino;
• Redução na atratividade do investimento em imóveis para locação, levando alguns investidores a migrarem para outros ativos;
• Maior complexidade tributária para pessoas físicas, que precisarão lidar com obrigações antes restritas a empresas.

Papel estratégico da contabilidade

Com a nova realidade tributária, o apoio de um contador especializado será indispensável. Profissionais da área terão papel fundamental em:

• Verificar enquadramento do contribuinte nas novas regras;
• Projetar impactos financeiros da transição;
• Auxiliar no cumprimento das obrigações acessórias;
• Elaborar estratégias de planejamento tributário para reduzir custos de forma legal.

Impacto crescente até 2033

A Reforma Tributária vai transformar profundamente a forma como os aluguéis e vendas de imóveis são tributados no Brasil.

A partir de 2026, pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil precisarão recolher IBS e CBS, além do IRPF.

Mesmo com redutores, o impacto será imediato e crescente até 2033. Para proprietários, investidores e famílias que dependem da renda de aluguel, a palavra de ordem é planejamento.

Compreender as novas regras desde já, avaliar os efeitos sobre a rentabilidade e contar com apoio profissional pode fazer toda a diferença na adaptação a esse novo cenário tributário do mercado imobiliário brasileiro.

Fonte: capitalist